過去の相続も登記が必要です！令和9年3月31日の期限と「所有不動産記録証明制度」を解説

令和6年（2024年）4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。

注意しなければならないのは、義務化された後に発生した相続だけでなく、令和6年4月1日より前に発生した相続についても対象になることです。

「祖父母や両親が亡くなった後も、不動産の名義を変更していない」

「固定資産税は支払っているので、手続きは終わっていると思っていた」

このような場合は、相続登記が済んでいるか、早めに確認する必要があります。

また、令和8年（2026年）2月2日からは、亡くなった方などの名義になっている不動産を全国から一覧的に調べられる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。

今回は、相続登記の期限と、新しく始まった制度について分かりやすくご説明します。

相続登記とは

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、その不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。

令和6年4月1日以降、不動産を相続した方は、原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならなくなりました。

また、遺産分割協議によって不動産を取得することになった場合は、原則として、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容に沿った登記を申請する必要があります。

正当な理由がないまま期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

何十年も前の相続も対象になります

相続登記の義務化は、令和6年4月1日以降に亡くなった方の不動産だけを対象とするものではありません。

それ以前に発生した相続についても、相続登記が済んでいなければ義務化の対象となります。

義務化が始まる前から、不動産を相続したことを知っていた場合の期限は、原則として、令和9年（2027年）3月31日までです。

例えば、次のようなケースも確認が必要です。

• 祖父母や両親が亡くなった後も、不動産の名義がそのままになっている
• 固定資産税の納税通知書は相続人に届いているが、登記名義を変更していない
• 親族間で誰が不動産を取得するか決めないまま、長期間経過している
• 亡くなった方の名義のまま、さらに次の相続が発生している
• 自宅だけでなく、山林、農地、私道の持分などが残っている

特に相続が何代にもわたっている場合は、現在の相続人が多数になり、戸籍の収集や遺産分割協議が複雑になることがあります。

固定資産税を払っていても相続登記が済んでいるとは限りません

固定資産税を支払っている方が、不動産の登記名義人になっているとは限りません。

市区町村へ「相続人代表者」などの届出をして固定資産税を納めていても、それだけで法務局の登記名義が変更されるわけではないからです。

「毎年、固定資産税を払っているので、自分の名義になっていると思っていた」というケースも少なくありません。

相続登記が済んでいるかどうかは、法務局で土地や建物の登記事項証明書を取得して確認します。

期限内に遺産分割協議がまとまらない場合は

相続人が多い、相続人同士の話合いがまとまらない、必要な戸籍の収集に時間がかかるなどの事情により、期限内に相続登記を行うことが難しい場合があります。

このような場合には、「相続人申告登記」を利用できる可能性があります。

相続人申告登記とは、相続人が法務局に対し、

• 不動産の所有者について相続が開始したこと
• 自分がその相続人であること

を申し出る制度です。

期限内に申出をすれば、申出をした相続人については、ひとまず相続登記の申請義務を果たしたものと扱われます。

ただし、相続人申告登記を行っても、遺産分割協議が完了したことや、不動産の正式な名義変更が完了したことにはなりません。

その後、遺産分割協議が成立して不動産を取得する人が決まった場合は、原則として、成立した日から3年以内に改めて相続登記を申請する必要があります。

全国の所有不動産を調べられる新制度が始まりました

相続手続きを進める際には、亡くなった方がどこに、どのような不動産を所有していたかを確認しなければなりません。

しかし、従来の不動産登記は土地・建物ごとに管理されており、特定の人が全国に所有している不動産をまとめて調べる仕組みはありませんでした。

そこで、令和8年（2026年）2月2日から、「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

この制度を利用すると、登記記録上、特定の人が所有者となっている全国の不動産を一覧的にリスト化した「所有不動産記録証明書」の交付を受けることができます。

請求できる主な方は、次のとおりです。

1. 不動産の所有者本人
2. 登記名義人が亡くなっている場合の相続人

請求は全国の法務局で行うことができ、オンラインによる請求も可能です。窓口で請求する場合の手数料は、証明書1通につき1,600円です。

所有不動産記録証明書にも注意点があります

所有不動産記録証明書を取得すれば、必ずすべての不動産が見つかるとは限りません。

この制度では、請求書に記載した氏名や住所と、不動産の登記記録に記載されている氏名や住所が一致するものを検索します。

そのため、例えば次のような場合は、不動産が一覧に表示されない可能性があります。

• 登記簿に記録された住所が古い
• 転居を繰り返している
• 旧字体や異なる表記の氏名で登記されている
• 結婚などによって氏名が変わっている
• 先代やさらに前の世代の名義になっている
• 建物自体が登記されていない

亡くなった方の過去の住所が複数ある場合は、住所の履歴を確認したうえで、それぞれを検索条件として請求することが大切です。

また、市区町村が管理する固定資産課税台帳と法務局の登記記録は別のものです。所有不動産記録証明書だけに頼らず、固定資産税の納税通知書、名寄帳、権利証、売買契約書なども併せて確認することをおすすめします。

相続から長期間が経過している場合は早めに確認しましょう

相続登記をしないまま時間が経過すると、新たな相続が発生し、関係する相続人が増えていくことがあります。

相続人が増えるほど、必要な戸籍の収集や連絡、遺産分割協議書への署名・押印などに時間がかかります。中には、面識のない親族や遠方に住む親族との協議が必要になるケースもあります。

「古い相続なので、今さら手続きできないのでは」と心配される方もいらっしゃいますが、何十年も前の相続であっても手続きを進めることは可能です。

ただし、相続関係や不動産の状況によって必要な手続きが異なるため、できるだけ早く専門家へ相談することが大切です。

まとめ

相続登記は、令和6年4月1日から義務化されています。

義務化より前に発生した相続についても対象となり、以前から不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として、令和9年3月31日が期限となります。

また、令和8年2月2日から始まった「所有不動産記録証明制度」により、亡くなった方の名義になっている全国の不動産を一覧的に確認しやすくなりました。

ただし、氏名や住所が登記記録と一致しない不動産、先代名義の不動産、未登記の建物などが一覧に表示されない可能性もあります。ほかの資料と照らし合わせながら確認することが重要です。

当事務所では、戸籍の収集、相続人の調査・確定、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成など、相続手続きのお手伝いをしています。

相続登記が必要な場合には司法書士と連携して進めることもできますので、古い相続や相続人が多いケースについても、お気軽にご相談ください。

参考資料

• 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」

※本記事は令和8年（2026年）9月時点の制度に基づく一般的なご案内です。具体的な手続きや期限については、相続の時期、遺産分割の状況、不動産の登記内容などによって異なる場合があります。